Trong bài phát biểu kỉ niệm 4 năm nhậm chức vào ngày 10/5/2021, tổng thống Moon Jae In đã dũng cảm thừa nhận không đạt được mục tiêu bình ổn giá bất động sản, và đây có lẽ là điều đáng tiếc nhất trong suốt nhiệm kỳ của ông.
Từ sau khi tổng thống Moon Jae In lên nắm quyền, giá nhà tăng vọt, người dân phải vật lộn với gánh nặng tiền thuê nhà, bất ổn về nhà ở, thậm chí từ bỏ hy vọng mua một căn nhà riêng. Những người đã có nhà riêng cũng bất bình vì gánh nặng thuế sở hữu bất động sản tăng.
Để giải quyết tình hình, chính phủ Hàn Quốc thực hiện chính sách mở rộng nguồn cung nhà ở, cụ thể là sẽ cung cấp 320.000 căn hộ tại thủ đô Seoul và 836.000 căn hộ trên toàn quốc.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chính sách này, vụ bê bối LH đã làm sụp đổ hoàn toàn niềm tin của người dân Hàn Quốc về chính sách bất động sản nói riêng và sự liêm chính của quan chức nhà nước nói chung.
Công ty quyền lực, lương ăn cả đời
한국토지주택공사 (Korea Land & Housing Corporation) là Tổng công ty Quốc gia Đất đai và Nhà ở của Hàn Quốc, trực thuộc Bộ Địa chính và Giao thông. Công ty này đảm trách các nhiệm vụ thúc đẩy thu hồi đất, phát triển, tích trữ và cung cấp, phát triển và bảo trì đô thị, xây dựng, cung cấp và quản lý nhà ở.
Như vậy, trong các dự án triển khai quy hoạch đất, xây dựng khu đô thị mới, LH có vai trò quan trọng trong việc giúp chính phủ Hàn Quốc triển khai tái phát triển, tái xây dựng đất đai và nhà ở.
Để vào làm việc cho LH thì cần phải có kiến thức bất động sản dồi dào vì những nhân viên của công ty này phải thực hiện toàn bộ quy trình từ phát triển đất đai, đô thị đến mua bán nhà ở. Lương của gần 10.000 nhân viên của LH từ lâu đã nổi tiếng là khá hậu hĩnh, đơn cử như vào năm 2019, lương trung bình cho mỗi nhân viên LH là 68.9 triệu KRW (không bao gồm phí hoa hồng khi đánh giá quản lý nhà ở của các công ty đại chúng).
Một đoạn chat giữa các nhân viên LH bị rò rỉ ra ngoài khiến dư luận dậy sóng. Một nữ nhân viên mới làm việc được 6 tháng đã nói: “Dù có bị nghỉ việc thì cũng hơn lương kiếm được cả đời”.
Câu lạc bộ đầu tư kín
Ngày 24/2/2021, chính phủ Hàn Quốc đã chỉ định hai thành phố Gwangmyeong và Siheung (thuộc tỉnh Gyeonggi) là “Khu đô thị mới giai đoạn ba”, nhằm mở rộng nguồn cung nhà ở tại Seoul và khu vực lân cận thủ đô.
Vào năm 2020, chính phủ cũng từng chỉ định một số địa phương khác như thành phố Namyangju, Goyang, Hanam, Bucheon (tỉnh Gyeonggi), và một phần thành phố Incheon là “Khu đô thị mới giai đoạn ba”.
“Khu đô thị mới giai đoạn ba” nằm cách ranh giới Seoul khoảng 2 km, gần hơn nhiều so với khoảng cách từ “Khu đô thị mới giai đoạn một” là 5km và “Khu đô thị mới giai đoạn hai” là khoảng 10 km.
Từ năm 2018, các nhân viên LH đã bắt đầu đầu cơ, mua đất nông nghiệp ở những địa phương này, thậm chí còn trồng cây giống, giả vờ như mở nông trại. Họ còn chọn trồng những giống cây lớn thật nhanh, để được hưởng nhiều tiền bồi thường.
Trên diện tích 1m² có tới 25 cây trồng mà đây là cây liễu đế vương, mỗi một cây cần 4m² để trồng, tức họ đã trồng 100 cây trên diện tích đáng lẽ chỉ được phép trồng 1 cây. Cây giống nhỏ đến nỗi thoạt nhìn khó có thể phân biệt được đây là hoa màu hay cây cổ thụ lâu năm.
Sau khi những mảnh đất này được quy hoạch, ngoài số tiền đền bù đất đai, cây liễu cũng sẽ được đền bù cao hơn các cây trồng khác. Đơn cử, một cây ngọc lục chỉ được bồi thường 10.000 KRW, nhưng một cây liễu đế vương sẽ được bồi thường 100.000 KRW. Như vậy, giá trị bồi thường sẽ phải lên tới 10 tỉ KRW cho mỗi 1.000 pyeong (đơn vị đo lường đất đai ở Hàn Quốc, tương đương với 3.3m²).
LH quản lý các chính sách về “Khu đô thị mới” bằng hệ thống bảo mật riêng. Trước tiên, các nhân viên phụ trách kinh doanh liên quan đến khu quy hoạch, đô thị mới phải cam kết bảo mật, không tiết lộ thông tin. Chỉ có những người quản lý mới được truy cập vào hệ thống thông tin bằng máy tính của công ty để xem thông tin phát triển đất đai, nhà ở. Mỗi một lần như vậy, nhật ký truy cập đều ghi lại thông tin về ngày giờ, người quản lý để đảm bảo các chính sách quy hoạch mới này không bị rò rỉ ra ngoài.
Mặc dù có hệ thống bảo mật, nhưng các thông tin về đất đai vẫn truyền ra ngoài trong nội bộ các nhân viên LH. Điều này chứng tỏ đây không phải là hành vi mang tính cá nhân mà xuất phát từ một cơ cấu tiêu cực đã bám rễ sâu chắc.
Theo các nhân viên LH đã nghỉ hưu, có một loại hình “câu lạc bộ đầu tư”, chuyên bàn bạc, dắt mối để thực hiện các khoản đầu tư. Để đầu cơ được các mảnh đất sinh lời, nhân viên LH không chỉ cần thông tin mà cần ngân hàng hỗ trợ vay vốn, sự thông đồng của quan chức địa phương trong việc điều chỉnh thời gian, quy mô dự án… Theo chính phủ nhận định, rất có khả năng một chi nhánh ngân hàng nào đó đã cho những người này vay với quy mô lớn.
Như vậy, nếu muốn tuyên chiến với nạn đầu cơ, chính phủ Hàn Quốc cần cải tổ tận gốc rễ cơ cấu của công ty LH, rà soát các hành vi lách luật bất động sản, ví dụ như công chức nhà nước lợi dụng nghiệp vụ để vay vốn ngân hàng và mua đất quy hoạch.
Chính thức tuyên chiến với nạn đầu cơ
Ngay sau khi thông tin đầu cơ bị phát giác, ngày 9/3/2021, Thủ tướng Hàn Quốc Chung Sye Kyun đã cúi đầu xin lỗi vì khiến người dân thất vọng và cảm thấy bị phản bội. Đây là lần đầu tiên Thủ tướng, người tổng chỉ đạo các ban ngành Chính phủ Hàn Quốc, xin lỗi chính thức về nghi ngờ đầu cơ của các nhân viên LH.
Thủ tướng Chung Sye Kyun đã triệu tập cuộc họp các ban ngành hữu quan liên quan tới nghi ngờ đầu cơ của LH, trong đó có những người chịu trách nhiệm điều tra, như Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Hành chính và An toàn, quan chức Viện Kiểm sát và Cảnh sát.
Kết quả của cuộc họp này là chính phủ đã thành lập “Nhóm điều tra đặc biệt liên ngành Chính phủ” trực thuộc Cơ quan điều tra quốc gia, với sự tham gia của các cơ quan hữu quan như Cơ quan thuế, Ủy ban giám sát tài chính. Đây là vụ án lớn đầu tiên kể từ sau khi điều chỉnh quyền điều tra giữa Viện Kiểm sát và Cơ quan Cảnh sát.
Ngay sau khi được thành lập, cảnh sát đã tiến hành khám xét bổ sung với trụ sở Bộ Địa chính và Giao thông, và trụ sở LH và đẩy nhanh điều tra 15 nhân viên và cựu nhân viên LH cùng vợ hoặc chồng và họ hàng của những nhân viên này. Trong quá trình khám xét nhà riêng của các nhân viên LH tiến hành vào ngày 9/3/2021, cảnh sát đã phát hiện được bản đồ chứa thông tin về phát triển đất đai.
Tiếp tục, trong vòng 1 tháng hoạt động, nhóm điều tra đặc biệt liên ngành Chính phủ đã tiến hành điều tra đối với 398 người, trong đó có hơn 80 công chức, gồm 3 nghị sĩ Quốc hội, 19 thành viên Hội đồng thành phố, 2 công chức và cựu công chức cấp cao; cùng hơn 30 nhân viên LH. Ngoài ra, nhóm điều tra cũng đang tiến hành phân tích hơn 60 trường hợp tố giác nghi ngờ đầu cơ, nên quy mô điều tra có thể sẽ còn mở rộng hơn nữa.
Đến ngày 21/5/2021, theo kết quả điều tra chung giữa cảnh sát và các cơ quan hữu quan, đã có 16 người bị bắt giam, 283 người bị giao cho Viện Kiểm sát điều tra.
Có thể điểm qua một số vụ đầu cơ tiêu biểu liên quan đến công chức nhà nước như:
Ngày 24/3/2021, toà án thành phố Uijeongbu, tỉnh Gyeonggi đã ra quyết định tạm giữ tòa nhà và khu đất gần khu vực dự kiến xây dựng ga tàu điện ngầm ở thành phố Pocheon thuộc tỉnh này, đang bị nghi ngờ là do công chức của thành phố mua để đầu cơ sau khi nắm được bí mật nghiệp vụ.
Công chức nhà nước bậc 5 đã đảm nhận nghiệp vụ liên quan tới đường sắt tại thành phố Pocheon trong vòng một năm từ năm 2018. Do biết được vị trí chuẩn bị xây dựng ga tàu điện ngầm thành phố Pocheon, công chức này đã mua mảnh đất và tòa nhà với số tiền 4 tỷ KRW (3.5 triệu USD) bằng tiền vay thế chấp và vay tín dụng, diện tích khu đất là 2.600m² vị trí gần nơi dự kiến xây dựng ga tàu điện ngầm.
Chính sách bất động sản mới
Ngày 7/6/2021, sau 3 tháng tuyên chiến với nạn đầu cơ bất động sản, chính phủ Hàn Quốc đã mở cuộc họp báo thường kỳ, công bố phương hướng cải cách liên quan đến Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH).
Để ngăn chặn rò rỉ thông tin phát triển đất đai, nhà ở, Chính phủ quyết định chuyển giao nghiệp vụ điều tra về các khu nhà ở công cộng của LH cho Bộ Địa chính và Giao thông. Trong thời gian tới, Bộ Địa chính và Giao thông Hàn Quốc sẽ trực tiếp tiến hành nghiệp vụ này.
Các dự án còn lại, ngoại trừ chức năng phúc lợi nhà ở và cung cấp nhà ở, sẽ được phân tán cho các cơ quan Nhà nước khác hoặc chính quyền địa phương.
Các nghiệp vụ trùng lặp sẽ được chuyển giao cho các cơ quan khác như Viện nghiên cứu công nghệ xây dựng, hoặc Tổng công ty thông tin địa chính; nghiệp vụ về phát triển đô thị và địa phương theo nhu cầu địa phương được chuyển cho chính quyền địa phương đó.
Sau khi phân phối nhiệm vụ, nhân lực của LH bị giảm đi trên 20%. Ngoài ra, nhân viên LH phải đăng ký tài sản và cấm mua đất ngoài mục đích sử dụng thực sự.
Để giải tỏa nghi ngờ về móc nối, thông đồng giữa cựu nhân viên và nhân viên đương chức, Chính phủ Hàn Quốc đã tăng số đối tượng bị hạn chế xin việc tại các cơ quan hữu quan từ 7 thành viên lãnh đạo như hiện nay lên 529 nhân viên cấp cao. Chi phí nhân công cho đội ngũ nhân viên cấp cao sẽ bị đóng băng trong vòng ba năm tới.
Trước đó, chính phủ Hàn Quốc cũng đã công bố các đối sách tổng hợp về bất động sản, gồm các nội dung từ phòng ngừa, phát hiện hành vi đầu cơ bất động sản cho tới xử phạt, thu hồi lợi nhuận bất chính.
- Nâng thuế chuyển nhượng với các giao dịch bất động sản mới sở hữu trong vòng một năm lên 70%.
- Để ngăn chặn các hành vi mua đất lấy tên người thân, khi mua đất trên một diện tích nhất định, người mua sẽ phải nộp kèm bản kế hoạch huy động vốn.
- Nếu người mua đất nông nghiệp không phải nông dân thì sẽ bị truy cứu nghiêm ngặt về lý do mua đất.
- Tất cả công chức sẽ phải kê khai tài sản. Công chức phụ trách nghiệp vụ liên quan tới bất động sản bị cấm mua mới bất động sản nằm trong khu vực phụ trách.
- Thành lập Viện phân tích giao dịch bất động sản, tăng số tiền thưởng lên tối đa 1 tỷ KRW (881 triệu USD) với các trường hợp tố giác về hành vi làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
- Khi chỉ định các khu dân cư quy mô lớn, chính phủ sẽ tiến hành điều tra trước về các giao dịch đầu cơ.
- Tiến hành điều tra giao dịch bất động sản của nhân viên LH mỗi năm một lần.
- Một khi bị chỉ định là khu vực “quá nóng” về đầu cơ về bất động sản, mỗi hộ gia đình chỉ được vay thế chấp mua một căn nhà, và bị hạn chế về việc kéo dài thời gian đáo hạn khoản vay đó.