Ở Hàn Quốc có rất nhiều hình thức nhà cho thuê, sau khi chọn được kiểu nhà ưng ý, chúng ta cần phải ký hợp đồng thuê nhà để đảm bảo quyền lợi cho mình. Tất nhiên, từ khâu tìm nhà, xem nhà, các bạn đã phải nhờ đến sự trợ giúp của văn phòng bất động sản.
Khâu ký hợp đồng thì vai trò của văn phòng bất động sản lại càng quan trọng hơn, vì đây sẽ là nơi giúp bạn giải quyết các tranh chấp giữa bạn và chủ nhà về sau.
Kiểm tra văn phòng bất động sản
Các văn phòng bất động sản ở Hàn Quốc đều phải có giấy phép kinh doanh, những người chủ ở đây cũng phải trải qua kỳ thi riêng vô cùng gắt gao mới được cấp chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, để đề phòng có những văn phòng bất chính, các bạn có thể kiểm tra thông tin qua website Tra cứu thông tin văn phòng bất động sản trên cổng thông tin điện tử của chính phủ Hàn Quốc.
Phí hoa hồng cho bất động sản phụ thuộc vào tổng giá trị giao dịch (거래금액), theo công thức sau:
Phí hoa hồng = (Tiền đặt cọc + Tiền thuê 1 tháng x 100) * a%. (a là tỷ lệ phí hoa hồng)
Trong đó:
- Tiền đặt cọc dưới 50 triệu KRW: a = 0.5% (phí hoa hồng tối đa là 200.000 KRW)
- Tiền đặt cọc từ 50 ~ 100 triệu KRW: a = 0.4% (phí hoa hồng tối đa là 300.000 KRW)
Kiểm tra hồ sơ căn nhà
Trường hợp thuê nhà theo hình thức Jeonse (đặt tiền cọc trọn gói và không phải trả tiền thuê nhà hàng tháng), bạn sẽ phải đưa cho chủ nhà một khoản tiền rất lớn. Để đề phòng trường hợp lừa đảo, ví dụ như mạo danh chủ sở hữu để cho thuê nhà, trước khi ký hợp đồng, các bạn nên kiểm tra các thông tin sau:
Sổ đăng ký của ngôi nhà hoặc Giấy chứng nhận hiện trạng đăng ký (등기부등본 ) để xác minh các thông tin về ngôi nhà như thông tin mô tả ngôi nhà, quyền sở hữu, tài sản trên đất, quyền sử dụng đất đã có chủ, quyền thế chấp, quyền cho mượn…
Giấy này thông thường văn phòng bất động sản sẽ đưa cho bạn xem trước ký ký hợp đồng, nhưng bạn cũng nên tự download trên website cổng thông tin điện tử của Toà án Hàn Quốc.
Những nội dung cần phải kiểm tra trên Giấy chứng nhận hiện trạng đăng ký ngôi nhà:
– 표제부: Địa chỉ nhà có giống địa chỉ hợp đồng thuê nhà không
– 갑구: Chủ nhà có đúng là người ký hợp đồng cho thuê nhà không. Hợp đồng cho thuê nhà phải được xác nhận và ký kết bởi chủ sở hữu ngôi nhà như đã được ghi chép trong Sổ đăng ký bất động sản để giảm thiểu mọi tranh chấp phát sinh (nếu có) về sau này.
Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà cần kiểm tra số thẻ chứng minh thư của bên ký hợp đồng xem họ có đúng là người được ghi trong Sổ đăng ký bất động sản hay không, trong trường hợp người đó là người đại diện thì ngoài việc kiểm tra chứng minh thư ra còn phải kiểm tra Giấy ủy quyền và Giấy chứng nhận con dấu của chủ sở hữu.
– 을구: Căn nhà có bị thế chấp, gắn nợ, vay nợ hoặc đang bị bán đấu giá hay không?
– Ngoài ra cũng nên kiểm tra xem nhà ở có nằm trong khu vực quy hoạch đất chuyên dụng hay không hay kế hoạch phát triển hoặc quy hoạch của khu vực nhà ở trong tương lai là gì.
– Trường hợp mua nhà, đất, có thể kiểm tra sổ đăng ký đất đai và công trình trên trang Chính phủ 24h hoặc uỷ ban phường, quận, thành phố.
Sau khi kiểm tra Sổ đăng ký bất động sản thì nên trực tiếp đến xem nhà và kiểm tra lại một lần nữa khu vực cư trú, hiện trạng của ngôi nhà xem ngôi nhà có khiếm khuyết gì không, và kiểm tra điều kiện môi trường xung quanh trước khi quyết định thuê.
Kiểm tra hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà được người chủ sở hữu (người cho thuê nhà) và người thuê cùng lập ra. Khi lập bản hợp đồng thuê nhà thì phải ghi cụ thể thông tin của các bên liên quan, mục đích thuê nhà, số tiền thuê nhà, ngày nộp tiền thuê nhà, thời gian thuê nhà cũng như những điều kiện liên quan khác.
Theo thông lệ, khi ký hợp đồng thuê nhà, người thuê phải thanh toán ngay số tiền tương ứng với 10% số tiền đặt cọc thuê nhà. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà bị hủy sớm hơn so với thỏa thuận thì số tiền bảo lãnh hợp đồng này sẽ được xét như là tiền bồi thường thiệt hại cho chủ nhà.
Số tiền cọc còn lại chưa trả hết thường sẽ được thanh toán vào đúng ngày chuyển đến ở. Khi thanh toán tiền thì nên kiểm tra lại một lần nữa Sổ đăng ký bất động sản để xem liệu có thay đổi gì về quan hệ sở hữu bất động sản đó kể từ khi ký hợp đồng thuê nhà hay không.
Ngày ký hợp đồng cần có sự xuất hiện của 3 bên: chủ nhà, người thuê nhà và văn phòng bất động sản. Thông thường hợp đồng thuê nhà sẽ có thời hạn 1~2 năm và sau đó sẽ tự động gia hạn nếu các bên liên quan không có ý kiến khác.
Luật bảo hộ thuê và cho thuê nhà sửa đổi từ tháng 7/2020 có nội dung người thuê nhà có quyền yêu cầu chủ nhà gia hạn hợp đồng thuê thêm 02 năm. Chủ nhà phải chấp nhận yêu cầu này nếu không có lý do chính đáng, như bản thân hoặc gia đình trực tiếp cư trú tại nhà đang cho thuê. Trong trường hợp gia hạn, giá thuê nhà không được nâng quá 5% so với giá trước đó.
Ngoài ra, khi ký hợp đồng, bạn nên hỏi kỹ khi sắp hết hợp đồng mà không ký tiếp sẽ phải báo trước cho chủ nhà bao lâu. Nếu không thông báo trước khoảng thời gian thoả thuận này, hợp đồng nhà sẽ tự động được gia hạn và bạn sẽ rất khó chuyển đi.
Hợp đồng được lập làm 03 bản, một bản chủ nhà giữ, một bản người thuê nhà giữ và một bản cho người làm chứng là công ty bất động sản.
Khai báo sau khi ký hợp đồng
Ở Hàn Quốc, sau khi chuyển nhà trong vòng 14 ngày, người nước ngoài nhất định phải khai báo việc thay đổi địa điểm lưu trú với văn phòng quản lý xuất nhập cảnh hoặc văn phòng chính quyền (동사무소).
Nếu không khai báo thay đổi nơi lưu trú, người nước ngoài có thể bị phạt tới 1 triệu KRW.
Ngày chứng thực
Ngày chứng thực (확정일자) là ngày được pháp luật công nhận để chứng minh rằng Hợp đồng thuê nhà thực sự có tồn tại vào chính thời điểm lập ra những giấy tờ đó.
Người thuê nhà đã đạt đủ điều kiện để có “Quyền áp đặt”. “Quyền áp đặt” là quyền trong đó người thuê nhà có thể áp dụng hiệu lực thi hành của hợp đồng thuê đối với một bên thứ 3 (người được chuyển nhượng lại ngôi nhà, người thừa hưởng quyền thuê nhà và người có lợi ích gắn liền với ngôi nhà, theo Khoản 1 Điều 3 của Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở).
Do đó, sau khi đã khai báo chuyển đến và đăng ký Ngày chứng thực (확정일자) thì người thuê nhà sẽ được nhận “Quyền hoàn trả ưu tiên”. “Quyền hoàn trả ưu tiên” nghĩa là khi chủ nhà bị vỡ nợ, gặp rắc rối về tài chính, nhà thuê được đem bán theo Luật chấp hành dân sự hoặc được bán đấu giá theo Luật thu thuế thì số tiền nhận được đó sẽ được ưu tiên trả cho người có quyền quản lý theo thứ tự và người thuê có quyền nhận lại số tiền bảo lãnh thuê nhà (tiền đặt cọc).